Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado - PDDI

É o documento que orienta o Planejamento Municipal por um período de dez anos, definindo os objetivos da política de desenvolvimento urbano, rural, ambiental, social e econômico do município, prevendo as regras específicas que serão disciplinadas por Leis Complementares.

O atual Plano Diretor foi estabelecido pela Lei Complementar n. 612, de 30 de novembro de 2018.

• Versão compilada para consulta da Lei Complementar n. 612, de 2018, alterada pela Lei Complementar n. 665, de 2023, e pela Lei Complementar n. 668, de 2023.

• É possível consultar os mapas dos anexos através do Mapa de Dados Geográficos do município.

Histórico

São José contou, ao longo da história, com 5 Planos Diretores. O primeiro Plano foi desenvolvido entre 1958 e 1959, tendo planos complementares entre 1961 e 1964. O segundo Plano Diretor foi desenvolvido entre 1969 e 1971. O terceiro foi promulgado em 1995, o quarto em 2006, e finalmente o quinto e atual Plano Diretor foi publicado em 2018, na forma da Lei Complementar 612, de 30 de novembro.

O atual Plano Diretor

A Lei Complementar 612/2018 – Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado – foi aprovada após intenso processo de diálogo com a sociedade, resultado de mais de 100 encontros na forma de oficinas, audiências públicas e reuniões setoriais, realizadas entre 2016 e 2018.

A partir do diagnóstico técnico e comunitário, foram elencados diversos objetivos e diretrizes para o desenvolvimento da cidade, que tem por objetivo:

• Aproximar moradia e trabalho;

• Induzir o crescimento sustentável da malha urbana;

• Combater a especulação imobiliária;

• Permitir o pleno acesso aos equipamentos e serviços públicos;

• Estimular o desenvolvimento econômico diversificado.

Macrozoneamento

Consiste na primeira grande divisão de um território, e no caso de São José dos Campos, é aplicado para dividir tanto a zona urbana quanto a zona rural.

O objetivo do Macrozoneamento é separar grandes áreas com características similares, nas quais serão aplicadas regras gerais de uso e ocupação conforme sua condição e desenvolvimento pretendido.

Na zona rural, o macrozoneamento identifica 5 grandes áreas com características distintas e propósitos específicos: a APA de São Francisco Xavier (APA SFX), a APA da Serra de Jambeiro (APA Jambeiro), a Macrozona de Potencial Turístico (MPT), a Macrozona de Desenvolvimento Sustentável (MDS) e a Macrozona de Proteção de Recursos Hídricos (MPRH).

O mapa a seguir mostra as macrozonas rurais:

Já na zona urbana, o macrozoneamento foi pensado para determinar níveis diversos de ocupação, ou seja, definir como o solo pode ser utilizado de forma adequada e em diferentes intensidades, tendo como base a infraestrutura e os serviços urbanos existentes.

O mapa a seguir mostra as macrozonas urbanas:

Dentre as macrozonas urbanas, a Área de Proteção Ambiental do Rio Paraíba e Jaguari (APA) só pode receber usos apropriados ao ambiente de várzea, com o objetivo de proteção ambiental e da paisagem natural, a serem definidas em um plano de manejo específico.

• A Macrozona de Ocupação Controlada (MOC) é destinada a usos restritos, principalmente para atividades industriais, logísticas ou de serviços, com pouca densidade populacional devido à distância da malha urbana e infraestrutura limitada;

• A Macrozona de Estruturação (ME), formada por áreas periféricas à cidade, possui uma grande quantidade de espaços vazios, e deve ser ocupada preferencialmente por loteamentos e utilizada para a organização das vias de tráfego e criação de novas áreas institucionais e verdes, com o objetivo de melhorar os serviços públicos nessas regiões afastadas;

• Por fim, a Macrozona de Consolidação (MC) é aquela onde a malha urbana está bem estabelecida e é destinada a uma ocupação mais intensa, por meio da edificação em espaços vazios, recuperação de características dos bairros tradicionais e fortalecimento das áreas centrais já existentes.

O perímetro urbano de São Francisco Xavier, onde situa-se o núcleo do distrito, não é propriamente uma macrozona, mas tem diretrizes próprias quanto à ocupação urbana.

Centralidades

Durante o desenvolvimento do Plano Diretor, foi observado que a cidade possui distâncias consideráveis entre os bairros, sendo necessário que houvessem centros comerciais, serviços e concentração de moradias em áreas específicas de cada região.

A política das centralidades é implementada pela Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, que estabelece regras específicas de planejamento urbano para essas áreas, classificadas como zonas de uso. São oferecidas condições mais favoráveis e uma política diferenciada no caso de aquisição de coeficiente adicional para edificação nas centralidades.

Pela definição do artigo 29 do Plano Diretor, “as centralidades são as áreas mais dinâmicas da cidade e que exercem atratividade sobre a população concentrando, principalmente, diversidade e intensidade de atividades (em especial comércios e serviços) e também polarizando grande quantidade de viagens”.

Para atingir estes objetivos, as centralidades foram distribuídas de maneira ampla ao redor da cidade e classificadas como metropolitanas, municipais e locais, dependendo da influência que exercem sobre as áreas vizinhas maiores ou menores.

• As centralidades metropolitanas têm por característica a atração de pessoas de todas as regiões da cidade e também de outros municípios;

• As municipais são reconhecidas pela concentração e diversidade de comércio e serviços e atendem a mais de uma região geográfica;

• Por fim, as centralidades locais têm atratividade limitada à própria região geográfica onde estão situadas.

As centralidades locais foram ainda subdivididas em existentes ou a induzir, conforme verificou-se sua consistência ou seu caráter ainda em criação.

O mapa mostra a distribuição de centralidades no município:

A tabela lista as centralidades existentes no município:

Áreas de Desenvolvimento Estratégico

De acordo com o artigo 18 do Plano Diretor, as Áreas de Desenvolvimento Estratégico são lugares historicamente ligados a implantação de grandes empreendimentos econômicos na cidade. Elas também incluem áreas em que se deseja promover um desenvolvimento sustentável e diversificado, buscando distribuir a atividade econômica no território municipal de forma justa.

O objetivo principal da criação das ADEs foi analisar os principais potenciais econômicos do município. Assim como as centralidades, as ADEs estão espalhadas por diversas regiões, a fim de oferecer alternativas econômicas adequadas às diferentes realidades urbanas e rurais, aproveitando as oportunidades que a configuração do território oferece para certos setores econômicos.

As ADEs são representadas no mapa a seguir:

As ADEs podem ser divididas entre existentes e potenciais, dependendo da confirmação da consolidação das atividades planejadas para cada área.

A tabela abaixo lista as ADEs existentes em São José dos Campos:

Áreas Urbanas de Interesse Ambiental, Parques Urbanos e Unidades de Conservação

As Áreas Urbanas de Interesse Ambiental são áreas urbanas que possuem características naturais e que devem ser preservadas de acordo com as políticas de uso e ocupação do solo. Essas áreas contribuem para o bem-estar ambiental e manutenção da paisagem natural, considerada patrimônio da Cidade. Elas são formadas por fragmentos de vegetação nativa identificada, áreas de preservação permanente, áreas de proteção ambiental e outros espaços importantes para a sustentabilidade.

Os Parques Urbanos são espaços existentes ou previstos destinados ao lazer em contato com a natureza. Eles formam uma rede que, junto com outras áreas verdes de uso público, compõe o sistema de lazer público municipal;

Finalmente, as Unidades de Conservação são formadas por parques naturais e Áreas de Proteção Ambiental (APAs), destinadas a proteção integral ou ao manejo sustentável de recursos naturais.

As Unidades de Conservação são representadas no mapa abaixo:

Macroestrutura, Hierarquia Viária e Sistema Cicloviário 

A Macroestrutura Viária, a Hierarquia Viária e o Sistema Cicloviário, alterados com base no Plano de Mobilidade do município, tem por finalidade organizar a malha viária municipal.

A Macroestrutura Viária define o traçado geral das vias do município, estabelecendo rotas principais de trânsito de veículos automotores. Com uma visão ampla do território, a Macroestrutura Viária permite mapear as rotas que conectam diversas localidades, facilitando o deslocamento de pessoas e o transporte de cargas. Em projetos de loteamento urbano, a Macroestrutura Viária é levada em consideração à medida que a ocupação dos espaços avança.

A Hierarquia Viária estabelece diferentes classes de vias urbanas, cada uma com funções específicas na organização do trânsito. As vias de tipo expresso são as principais conexões do município, seguidas pelas arteriais e depois pelas colaterais. Também são consideradas as marginais próximas à Rodovia Presidente Dutra. As vias não classificadas no mapa da Hierarquia Viária são tratadas como vias locais. Cada classe de vias tem parâmetros específicos de dimensionamento, recuo e critérios aplicáveis.

O mapa a seguir mostra a Hierarquia Viária:

O Sistema Cicloviário é formado pelas vias de deslocamento por bicicletas implantadas no município, que incluem as ciclovias, ciclofaixas, ciclorrotas e ciclo passarelas.

O mapa abaixo mostra o Sistema Cicloviário:

Instrumentos Urbanísticos

As previsões legais para implementar a política pública de ordenamento territorial e desenvolvimento urbano são conhecidas como Instrumentos Urbanísticos. Esses instrumentos foram originalmente definidos no capítulo II do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2009), que determina a forma geral de sua aplicação.

O município de São José dos Campos adotou os seguintes instrumentos:

• Outorga Onerosa do Direito de Construir;

• Transferência do Potencial Construtivo;

• Estudo de Impacto de Vizinhança;

• Operação Urbana Consorciada;

• Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios;

• Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana Progressivo no Tempo;

• Desapropriação com Pagamento em Títulos da Dívida Pública; e

• Direito de Preempção ou Preferência.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir foi estabelecida já no Plano Diretor, tendo vigência a partir da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo instituída em 2019 (Lei Complementar 623/2019).

O Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV) é o conjunto dos estudos e informações técnicas sobre a identificação, avaliação, prevenção, mitigação, compensação e potencialização dos impactos na vizinhança de um empreendimento ou atividade. O EIV foi regulamentado por meio da Lei Complementar 631/2020 e do Decreto 18.476/2021, e pode ser aplicado em empreendimentos ou atividades geradoras de impacto.

• Consulte também a lista extensiva de instrumentos e legislação urbanística.

Outorga Onerosa do Direito de Construir 

A partir da edição do Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de 2018, São José dos Campos passou a contar com um coeficiente de aproveitamento básico único para construções. Também foram estabelecidos em lei os coeficientes mínimos e máximos, conforme a localização da construção.

O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área construída computável e a área do lote sobre o qual ela está edificada. Se determinado prédio tem área construída de 1.000m² em um lote de 1.000m², por exemplo, terá coeficiente de aproveitamento igual a 1; se este mesmo prédio estiver em um lote de 2.000m², terá coeficiente de aproveitamento igual a 0,5, e assim por diante.

O coeficiente de aproveitamento básico é o limite de coeficiente de aproveitamento ideal para construções. O coeficiente básico único para todo o município foi definido em 1,3. Em algumas áreas, é possível construir além do coeficiente de aproveitamento básico, mas somente até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo.

Qualquer área construída entre o coeficiente de aproveitamento básico e o máximo está sujeita ao pagamento da chamada Outorga Onerosa do Direito de Construir. Esta é uma contraprestação financeira que deve ser paga por aqueles que optam por construir além do limite básico estabelecido.

Para o cálculo da Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável, devida em razão da aquisição de coeficiente adicional, são considerados: o valor da área conforme a Planta Genérica de Valores do município, o total de área construída computável adicional e eventuais fatores de redução – os Fatores de Planejamento Urbano, Sustentabilidade e Interesse Público.

Os recursos provenientes da Outorga Onerosa do Direito de Construir são direcionados ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano, que custeia obras de melhoria da infraestrutura urbana e promoção da qualidade de vida em diferentes regiões da cidade. Dessa maneira, cumpre-se a diretriz do Estatuto das Cidades de repartição dos bônus e ônus do processo de urbanização.

Fórmula de cálculo da Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável:

Cpm² = Vt/Cb X Fp X Fs X Fip, onde:

Cpm²: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado (em R$/m²);

Vt: Valor da área unitária do terreno constante na Planta Genérica de Valores (em R$/m²), limitada a 40 (quarenta) Unidades Fiscais do Estado de São Paulo;

Cb: Coeficiente de aproveitamento básico;

Fp: Fator de Planejamento;

Fs: Fator de Sustentabilidade;

Fip: Fator de Interesse Público.

Cptotal = Cpm² X Accadicional, onde:

Cptotal: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável total (em R$);

Cpm²: Contrapartida Financeira de Planejamento Urbano Sustentável por metro quadrado (em R$/m²);

Accadicional: Área Construída Computável Adicional ao coeficiente básico e sujeita a Outorga Onerosa do Direito de Construir (em m²).

Fatores de Planejamento, Sustentabilidade e Interesse Público 

Se o empreendedor optar pela Contrapartida de Planejamento Urbano Sustentável, ele pode obter descontos ao incorporar características benéficas para a cidade em sua construção.

O cálculo da contribuição leva em conta os fatores de Planejamento Urbano, Sustentabilidade e Interesse Público.

O Fator de Planejamento Urbano está relacionado à localização do empreendimento e ao tipo de construção planejada. Ele incentiva a ocupação das centralidades de certas zonas mistas, do Parque Tecnológico e também pelo uso de edifícios mistos com fachadas ativas. A contrapartida pode ser paga em outros locais sem o desconto do fator, desde que respeitado o coeficiente máximo definido para aquela área.

Para incentivar práticas sustentáveis na construção, o Fator de Sustentabilidade oferece descontos na contrapartida, considerando aspectos na construção, o Fator de Sustentabilidade oferece descontos na contrapartida, considerando aspectos sustentáveis incorporados ao edifício. Esses descontos são somados conforme a adoção conjunta de diferentes itens. Também é incentivada a realização de obras em áreas verdes determinadas pela prefeitura, fora do empreendimento, que beneficiam toda a população.

Por fim, o Fator de Interesse Público oferece descontos na Outorga Onerosa para propósitos específicos, como construção de escolas, hospitais ou moradias sociais. Em alguns casos, isso pode até isentar o pagamento da contrapartida, especialmente quando é de grande interesse para a sociedade.